Horní menu

Práva a povinnosti nájemníka

Hlavní částí nájemního vztahu jsou vzájemná práva a povinnosti jak pronajímatele, tak nájemníka. Pronajímatel má ze zákona povinností méně, což odpovídá skutečnosti, že se jedná o jeho majetek, který přenechává jiné osobě k užívání. Základní povinností pronajímatele je tedy zajistit nájemníkovi nerušené bydlení v bytě, dále udržovat v okolí bytu (či domu) přiměřený pořádek, a celý dům včetně bytu musí udržovat na své náklady ve stavu způsobilém k užívání. Oproti pronajímateli má nájemník mnoho povinností ale také práv, která mu zaručuje přímo zákon, protože je nutné některé práva nájemníka chránit, i kdyby to pronajímateli vlastní pronajímání bytu ztížilo. Základním právem nájemníka je v bytě nerušeně bydlet, užívat prostor a využívat služby spojené s užíváním bytu a zajišťované pronajímatelem. Nájemník má právo chovat v bytě zvíře (psa kočku, ne stádo krav) a může do bytu přivést k bydlení další osoby. Pokud se jedná o osoby blízké, stačí pronajímateli změnu počtu osob v bytě oznámit, není třeba mít jeho souhlas, a to ani, kdyby to tak stanovila nájemní smlouva. U ostatních osob pak má přednost úprava v nájemní smlouvě. Především je však nájemník povinen starat se o byt a chovat se v něm řádně a tak, aby nedocházelo k poškozování bytu, dále musí o určitých krocích předem informovat pronajímatele a to na příklad i v případech, kdy nájemník ví, že bude mimo byt více než dva měsíce (dovolená, práce), pak je povinen určit osobu, která se bude o byt starat, tedy bude mít klíče, nebo musí umožnit přístup do bytu přímo pronajímateli. Nájemní smlouva pak zpravidla velmi často široce rozepisuje všechny povinnosti a zákazy nájemníka od možnosti stavebních úprav bytu, přes možnost kouření v bytě, po dodržování řádu v domě, jehož je byt součástí. Není cílem této brožury vyjmenovat tyto povinnosti, které se mění s každou jednotlivou smlouvou a záměrem pronajímatelů a nájemníků, obecně lze proto pouze říct, že je vždy vhodné si před vlastním podpisem smlouvy řádně přečíst jednotlivé povinnosti stran a zkusit si představit, jak by k nim ve skutečnosti mohlo dojít. Teprve potom zvážit, jestli jsou nevhodné, nebo naopak přiměřené, a podle toho se rozhodnout smlouvu podepsat.

 

Poznámka: Může se stát, že nájemník je v situaci, kdy moc možností na výběr ohledně nájemního bydlení nemá, v takovém případě výše uvedené jeho potřeby neřeší. Můžeme však přesto doporučit pořádně přečíst smlouvu, a i v případech přísných podmínek ji lze podepsat, ale je nutné si dát pozor, aby nedošlo k jejímu porušení.

Podnájem

Nájemce může, pokud to smlouva nezakazuje, dát byt, ve kterém má trvalé bydliště, do podnájmu jiné osobě. Pokud do podnájmu vezme osobu blízkou, pak stačí tuto skutečnost pronajímateli jen sdělit, není nutné žádat jeho souhlas. V případě, že nájemník v bytě nemá trvalé bydliště, pak výše uvedené platí pouze se souhlasem pronajímatele, přičemž žádost o možnost dát byt do podnájmu i vlastní rozhodnutí pronajímatele musí být učiněny písemně. Nájemník je povinen výše uvedené podmínky dodržet, v opačném případě se vystavuje nebezpečí vypovězení smlouvy pro hrubé porušení svých zákonných povinností. Podnájemní vztah je vztah závislý na vztahu nájemním, je mu podřízený. V první řadě to znamená, že podnájemník má oproti nájemníkovi méně zákonem zaručených práv, než nájemník proti vlastníkovi – pronajímateli, dále to znamená, že v případě skončení nájmu (vypovězením, uplynutím doby určité) zásadně vždy končí také vztah podnájemní, a to bez náhrady. Podnájemní vztah vzniká vždy bez ohledu na to, jestli je nazýván jinými jmény. Vzniká tehdy, když pronajímatelem není vlastník bytu či domu, ale jeho nájemce. Je třeba si uvědomit, že ne všechny práva, které jsou v zákoně uvedeny, je možné použít jak na nájemce, tak na podnájemníky. V případě podnájemní smlouvy proto ještě více záleží na podrobném pročtení smlouvy ještě před podpisem, aby se podnájemník nedostal do těžkostí kvůli nepochopení některých svých povinností.

Přechod nájmu

Nájemní vztahy mohou v mnoha případech trvat po dlouhou dobu, a proto se může stát, že se během jejich trvání změní buď pronajímatel, nebo nájemník. V takovém případě je třeba určit, co se bude s nájmem bytu dít dál. V zásadě platí, že změna účastníka nájemní smlouvy nemá vliv na platnost vlastní smlouvy a nájemní vztah trvá dále. Strana smlouvy, která zůstává stejná, pak má za určitých podmínek právo smlouvu ukončit výpovědí.

Smrt nájemníka

V případě, že zemře nájemník a ve smlouvě byl uveden jako jediný nájemník, bez ohledu na další osoby bydlící sním ve společné domácnosti, pak platí, že nájemní vztah přejde beze změn na člena nájemníkovy domácnosti. Záleží ale na tom, jestli se jedná o osobu blízkou, nebo ne. V případě, že po nájemníkovi v bytě zůstává manžel, partner, rodič sourozenec, potomci, nebo zeť či snacha, pak nájem na tyto osoby přejde automaticky a není potřeba souhlasu pronajímatele. V případě, že osoba v bytě po nájemníkovi je například spolubydlící (spolužák, známý), pak je třeba souhlasu pronajímatele, aby nájemní vztah na tuto osobu přešel. Pokud nájemní vztah přejde na další osobu, bude trvat nejvýše dva roky. To se ale nepoužije v případech, kdy novými nájemníky budou osoby mladší osmnácti let, nebo starší sedmdesáti let. Často se tak může stát, že pronajímatel už na začátku nájmu ve smlouvě stanoví, že nebude souhlasit s tím, aby v případě smrti nájemce přešel nájemní vztah na další osobu. Takové ustanovení smlouvy není na překážku, jednoduše se v prvním případě nájemníka – osoby blízké, neuplatní, v případě druhém – známý, kamarád předem vyloučí souhlas a taková osoba je pak povinna se z bytu vystěhovat. Podle zákona pak může pronajímatel poté, co se dozví, že nájemník zemřel a že nebyla osoba, na kterou by nájem přešel, vypovědět nájemní smlouvu s dvouměsíční výpovědní dobou a po jejím skončení je nájemník povinen se z bytu vystěhovat a předat jej pronajímateli. Ohledně přechodu nájmu po smrti nájemníka jsou však vybrané osoby, které s nájemníkem žily v bytě, dále chráněny. Potomci zemřelého nájemníka mají přednostní právo, aby na ně nájem přešel, a dále se na ně nevztahuje dvouletá doba trvaní nájmu po přechodu nájmu. To stejné se týká i osob starších sedmdesáti let. V případě, kdy je možných osob, na které může nájem přejít více (např. dvě děti), pak na ně nájem přejde společně, a budou novými nájemníky nerozdílně. Každý člověk, který má právo, aby na něj nájem přešel, však může pronajímateli písemně říct, že nechce v nájmu pokračovat, tím se nájem ukončí. Výše uvedené se použije jako ochrana osob bydlících ve stejném bytě jako zemřelý nájemník a mají přednost před případnými dědici nájemníka. Závěrem je třeba podotknout, že pokud se o novém nájemníkovi nerozhodne do šesti měsíců od smrti nájemníka původního, pronajímatel může byt vyklidit, další osoby do nájmu přizvat nemusí a případné věci, které byly v bytě zemřelého nájemníka (a nebyly zajištěny dědickým řízením), může uschovat v pronajatém skladišti, nebo v jiných vhodných prostorách. Pokud si je dědic nepřijde vyzvednout, pak je může pronajímatel prodat.

Prodej bytu

Jestliže je byt samostatně nebo jako část domu prodán jinému majiteli, nájemníkovi z toho žádné nové povinnosti neplynou. Nejdůležitější změnou je vždy změna placení nájemného, pokud bylo placeno na bankovní účet, tak místo něj nový pronajímatel určí jiný (svůj), pokud bylo placeno složenkou na adresu, pak je třeba změnit adresu starou za novou, pokud bylo placeno k rukám pronajímatele, který si chodil pro nájem rovnou, pak je nájemník povinen zaplatit novému pronajímateli. K poslednímu způsobu dodáváme, že je vhodné, aby se nově příchozí osoba, která o sobě prohlásí, že je nový pronajímatel, prokázala, aby bylo placeno skutečně správné osobě, neboť v případě podvodu by nájemník nebyl chráněn proti skutečnému pronajímateli s tím, že nájem vlastně v pořádku zaplatil, jen špatné osobě. Ačkoli se to mnohokrát stává, nájemník není povinen novému pronajímateli podepsat novou nájemní smlouvu! Pronajímatel totiž je povinen se sám seznámit s nájemními smlouvami, které se vážou k domu nebo bytu, jež kupuje. Podepsáním kupní smlouvy a převedením bytu či domu do svého vlastnictví na katastrálním úřadě pak nový majitel vstupuje do práv původního pronajímatele, což ale neznamená, že má příležitost pro změnu podmínek smlouvy. Jak bylo uvedeno výše, jediné, co je v nájemní smlouvě oprávněn změnit, je cíl placení nájemného tak, aby nájemné bylo placeno už jen jemu a ne starému pronajímateli.

 

 

 Výtah z publikace: "Bydlím v nájemním bytě"

  

                                                                                                                                                                                    

Zpátky: KAUCE NA BYDLENÍ

Pokračování: UKONČENÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY

Donátoři

O jednotlivých donátorech se dočtete ZDE