Nájemní smlouvy a další smlouvy k bydlení. (na co si dát pozor?)
Otázku bydlení musí řešit každý samostatný člověk, proto vždy existovala nutnost tuto základní potřebu určitým způsobem zajistit a upravit. V otázce bydlení je to zákonná úprava nájemních smluv, podnájemních vztahů a smluv o ubytování. Nejužívanějším druhem dohody mezi dvěma účastníky ohledně bydlení v bytě, či domě je nájemní smlouva, od ní se pak často odvozuje vztah podnájemní, který bývá upraven podnájemní smlouvou. Poněkud stranou stojí úprava vztahů ubytovacích, které s nájmem již tak těsně nesouvisí. Zákon pak kvůli potřebě chránit zájem nájemců, podnájemců a ubytovaných, upravuje podmínky a jednotlivá práva a povinnosti oběma stranám takové smlouvy.
SJEDNÁNÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY
Právo užívat byt vzniká na základě sepsání nájemní smlouvy. Jedná se zároveň o právo ale také o povinnost účel smlouvy skutečně naplnit, tedy byt začít k bydlení využívat. Pokud tedy nájemník/nájemce podepíše nájemní smlouvu, ale před nastěhováním se rozmyslí a nebude chtít se do bytu vůbec nastěhovat, stále je povinen ve smyslu smlouvy a zákona smlouvu řádně ukončit a po dobu trvání smlouvy řádně plnit své povinnosti.
Při sjednávání smlouvy je především nutné, aby si obě strany, jak pronajímatel, tak nájemník, přesně vymezili podmínky nájmu, výši nájemného a další povinnosti, k jejichž dodržování se podepsáním smlouvy zavazují. Taková dohoda může být vedena ústně, nicméně je pak potřeba ji přesně a přitom co nejjednodušeji do smlouvy napsat. Nájemník by se měl v každém případě řádně prostudovat předloženou nájemní smlouvou, protože se může stát, že pronajímatel ústně slíbí něco, co ve smlouvě není uvedeno, nebo je uvedeno jinak, a pak je pro nájemníka velmi obtížné, ne-li nemožné prokázat rozpor mezi slíbeným a písemně dohodnutým.
Nájemník by si před podepsáním smlouvy měl také sám ověřit, že osoba, se kterou jako s pronajímatelem jedná, je skutečně majitelem/vlastníkem bytu, protože v opačném případě nájemník nesjednává smlouvu nájemní ale podnájemní, se všemi důsledky z toho plynoucími. Název smlouvy nemá na výše uvedené žádný vliv. Vlastnictví bytu a tedy oprávněnost pronajímatele sjednávat nájemní smlouvu lze ověřit z výpisu na katastru nemovitostí, nebo z internetových stránek katastru nemovitostí.
Příklad: v praxi se stává, že pronajímatel při sjednávání smlouvy na dobu určitou šesti měsíců opakovaně nájemníka ujistil, že pokud nebude mít dluh na nájmu, pronajímatel nájemníka z bytu nevyhodí, naopak s ním sepíše novou nájemní smlouvu. Během trvání nájmu si však všechno rozmyslel a po uplynutí šesti měsíců požaduje po nájemníkovi vyklizení z bytu. V takovém případě již zpravidla není možné situaci zvrátit a nájemník musí byt skutečně opustit. Rada, jak takovému případu zabránit, je přitom jednoduchá. Stačí se s pronajímatelem při podpisu smlouvy dohodnout, že šestiměsíční doba trvání je zbytečná, když pronajímatel prohlašuje, že nájemníka nechá při plnění povinností bydlet i delší dobu, a proto je na místě smlouvu uzavřít na dobu neurčitou.
Sjednanou smlouvu po dohodnutí všech jejích náležitostí je nutné datovat a podepsat a to oběma stranami smlouvy a nejlépe plným podpisem (nedoporučujeme smlouvu jen „parafovat“). Vlastní tiskopis smlouvy je pak nezbytné mít alespoň ve dvou vyhotoveních, aby každá strana smlouvy obdržela po jednom.
Náležitosti smlouvy
Smlouva o nájmu musí obsahovat určení stran, tedy kdo je pronajímatel, kdo je nájemce, a to označení jménem a adresou, popř. je možné uvést i datum narození nebo rodné číslo a v případě pronajímatele – společnosti i identifikační číslo (IČ), následně musí být jednoznačně určen předmět nájmu (byt na ulici XY jako předmět nájmu nestačí) a dále sdělení o účelu nájmu (tedy bydlení). Oproti obecnému přesvědčení není ve smlouvě nezbytné určit přesně výši nájemného. Pokud si toto strany nestanoví, má pronajímatel právo požadovat takové nájemné, jaké je v den uzavření smlouvy obvyklé na daném místě za podobný byt. Pro přehlednost a jednoznačnost smlouvy však určení přesného nájemného můžeme jen doporučit.
Nájemní smlouvy dále zpravidla obsahují ustanovení týkající se jednotlivých povinností stran. V případě, že není smlouva uzavřena řádně podle zákona a vady způsobí její neplatnost, použije se nově pravidlo, které chrání nájemníka; není tedy možné namítnout neplatnost smlouvy za strany pronajímatele, zatímco nájemník může na neplatnost smlouvy poukázat. Jako změna oproti předchozí úpravě se tedy projevuje ustanovení, kdy jestliže nájemce užívá bez smlouvy nerušeně byt po dobu alespoň tří let, protože si myslí, že nájem je v pořádku, pak se nájemní smlouva považuje za uzavřenou, přestože nikdy ve skutečnosti nevešla v platnost.
Příklad: Nájemník sjednal v roce 2014 smlouvu s majitelem bytu tak, že návrh smlouvy podepsal a předal majiteli, který si obě smlouvy vzal a slíbil nájemníkovi, že je podepíše, orazítkuje a pak mu jedno vyhotovení smlouvy donese. Toto však již neudělal a nájemce byt užíval, neboť se domníval, že nic užívání bytu nebrání. Smlouva o nájmu pronajímatelem nikdy podepsána nebyla, ale po uplynutí tří let užívání bytu nájemcem už neplatnost smlouvy není na překážku, neboť splnil zákonnou podmínku pro to, aby se smlouva i přesto považovala za řádně uzavřenou.
Zákon upravuje to, co by mělo být v nájemní smlouvě jen velmi obecně. Ponechává tak široké možnosti vlastním ujednáním mezi pronajímatelem a nájemcem. Na jednu stranu je tak možné smlouvu upravit tak, aby plně vyhovovala oběma stranám, bohužel na druhou stranu je zde velká možnost jak nepozornou stranu „vlákat do pasti“ a zavázat ji k nevýhodné smlouvě. Nejlepší obranou proti takovému jednání je pak pouze opatrnost a pozornost při sjednávání smlouvy. Doporučujeme tak předtím, než nájemní smlouvu kdokoli podepíše, se s jejím obsahem pořádně seznámit a v případě nejasností tyto okamžitě řešit, případně si je před podpisem smlouvy ještě zajít ověřit. Bránit se proti nevýhodným podmínkám smlouvy potom, co nastanou jejich důsledky tím, že nájemce nerozuměl a nepochopil ujednání ve smlouvě, je neúčinné.
Dalšími nicméně nepovinnými náležitostmi smlouvy o nájmu jsou pak ujednání týkající se kauce, případně způsobů ukončení nájmu, řešení otázek úprav bytu, apod. Znovu doporučujeme ve smlouvě pamatovat i na nepovinné náležitosti smlouvy, protože zákon upravuje další otázky velmi obecně a bývá často zdrojem různých nedorozumění a sporů. Především by tak smlouva měla dle našeho názoru obsahovat práva a povinnosti stran smlouvy, dále způsoby ukončení nájmu, případné sankce za porušení povinností stran (s ohledem na omezení dané zákonem na ochranu nájemníka), a případně ještě řešení vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu.
ZAKÁZANÁ UJEDNÁNÍ
V souvislosti s novým zákonem je přímo ustanoven zákaz jakéhokoli ujednání, které v rámci nájemní smlouvy může zhoršit nebo ztížit postavení nájemníka jako smluvní strany. Zákon stanovuje, že se; nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Tato ochrana má za úkol posílit ochranu nájemníka před snahou pronajímatele se na něm obohatit v nepřiměřené míře k poskytnutí bydlení. Především se projeví v zákazu jakéhokoli ujednání smluvních pokut v nájemních smlouvách pro případ porušení smluvních povinností nájemníka. Zákon předpokládá, že přiměřeným trestem za porušení smlouvy ze strany nájemníka je především možnost pronajímatele požadovat způsobenou škodu, dále žádat úroky z prodlení v případě neplacení nájmu a konečně právo ukončit smlouvu s nájemníkem a vystěhovat jej z bytu (a připravit jej tak o bydlení bez jakéhokoli nároku na náhradní bydlení). Vázat porušení povinností ze smlouvy (např. oznamovací povinnost nájemníka) na smluvní pokutu tak platně nelze, a v případě, že by přesto ujednána smluvní pokuta byla, nebude možné ji soudní cestou vymoct a po nájemníkovi požadovat.
Stejně jako není možné nájemníka vázat k případnému zaplacení smluvní pokuty, nelze tak do smlouvy prosazovat plnění dalších povinností nájemníka. Typickým příkladem je stanovení povinnosti nájemníka udržovat na své náklady společné prostory domu, které nemá v nájmu, stanovení povinnosti dozoru nad ostatními nájemníky, přebírání zodpovědnosti za škody způsobené v domě cizími osobami, apod. Stejně jako v předešlém případě i tady by sjednání takové nepřiměřené povinnosti bylo neplatné, a z hlediska zákona by se k němu nepřihlíželo.
Naopak stanovení povinnosti nájemníkovi dodržovat domovní řád, či ustálené zvyklosti v domě, v němž se nachází předmět nájmu, není nepřiměřeným ujednáním a nájemník se nemůže dovolávat neplatnosti. Vzhledem k tomu, že se jedná o nové ustanovení, navíc v zákoně uvedené obecně, bude pravděpodobně postupem času doplněno o názory soudů v jednotlivých možných sporech.
BYDLENÍ BEZ PRÁVNÍHO DŮVODU
Bydlením bez právního důvodu se rozumí užívání bytu či domu bez platné nájemní smlouvy. Jedná se svou povahou o protiprávní vztah, ale je třeba si uvědomit, že ne vždy k němu dochází úmyslným jednáním stran. Může se stát, že neznalostí smluvních stran dojde k takovému závažnému ale přitom nevědomému pochybení při sjednávání smlouvy, že tato je pak od počátku neplatná, což smluvní strany nemusí zjistit po velmi dlouhou dobu trvání faktického nájmu. Jestliže nájemník i pronajímatel řádně plní své povinnosti podle domnělé smlouvy, pak může takový stav trvat i několik let.
Jak již bylo výše uvedeno, pronajímatel nemůže namítat neplatnost smlouvy vůči nájemníkovi pro vadu, která způsobila neplatnost smlouvy, tedy se i v takovém případě považuje smlouva za platně uzavřenou. Tato ochrana nájemníka se však vztahuje pouze na případ, kdy pronajímatel a nájemník ústně sjednali a projevili vůli uzavřít nájemní smlouvu, ale pouze nesplnili požadavky stanovené zákonem ohledně formy smlouvy. Naopak, pokud nájemní smlouva byla formálně uzavřena řádně a v souladu se zákonem, pak její obsahové vady, které by způsobily její neplatnost, budou mít vliv na případné bydlení bez právního důvodu.
Jestliže však nájemník užívá byt v přesvědčení, že nájemní vztah je v pořádku a řádně uzavřen a to po dobu nejméně tří let, a teprve poté se zjistí (ať už ze strany pronajímatele, nebo nájemníka) že nájemní vztah skončil, nebo nikdy nevznikl, bude se nájemní smlouva považovat za řádně uzavřenou, nehledě na případné vady. Ty jsou pak kvůli úpravě práv a povinností smluvních stran nahrazeny ustanoveními zákona.
Jiným případem je bydlení bez právního důvodu, o kterém smluvní strany vědí. Často může nastat situace, kdy po skončení platnosti nájemní smlouvy nájemník v souladu se zákonem a smlouvou byt nevrátí pronajímateli a nevystěhuje se z bytu. Důvody, proč takto nájemník jedná, se často opakují, ať už od prosté nechuti se odstěhovat, po nemožnost najít jiné bydlení, nebo kvůli sporům s pronajímatelem, v každém případě však nájemníkovi jako rušiteli vlastnického práva pronajímatele zákon ochranu neposkytuje.
Pro úplnost dodáváme, že bydlení bez právního důvodu se dopustí i člověk, který bez jakéhokoli oprávnění obydlí prázdný byt a začne jej užívat. Zde je navíc na místě i nebezpečí, že bydlení „na černo“ přeroste do trestní roviny kvůli trestnému činu poškozování cizí věci (především v případech, kdy se „nájemník“ do předmětného bytu dostane skrze zamčené dveře). Osoba bydlící bez právního důvodu nemá k předmětnému bytu žádné právo, nemůže se dožadovat sjednání nájemní smlouvy, nemůže žádat po vlastníkovi předmětného bytu jakékoli plnění či opravy a nemůže si klást podmínky pro opuštění bytu či domu. Naopak vystavuje se v nejhorším případě i trestnímu stíhání, a pochopitelně exekučnímu vystěhování z bytu.
ZMĚNY NÁJEMNÍ SMLOUVY
Protože nájemní vztahy mohou v mnoha případech trvat více let a tedy dlouhou dobu, je pravděpodobné, že v průběhu trvání nájemního vztahu bude potřeba ujednání ve smlouvě změnit. Naprostá většina nájemních smluv přímo upravuje, jak může být změněna, většinou se to týká změn prováděných na základě domluvy, korespondence, nebo přímo písemným dodatkem. Vytvoření nové smlouvy se změnami není změněnou smlouvou, ale smlouvou úplně novou.
Nájemní smlouvy se nejčastěji mění písemnými dodatky, tedy dalšími písemnými ujednáními, které ruší předchozí úpravu. Změny se často týkají výše nájemného, povinností nájemníka, doby trvání smlouvy a změn v počtu osob bydlících s nájemníkem. Vzhledem k tomu, že změnami se často podstatně mohou změnit povinnosti stran, je doporučeno každý dodatek ke smlouvě řádně označit pořadovým číslem, určit, od kdy změny v něm uvedené budou platit, jaký vliv na původní smlouvu budou mít a dále tento dodatek vyhotovit ve dvou stejnopisech (stejně jako vlastní smlouvu) a datovat a podepsat. Každá strana pak obdrží po jednom vyhotovení a od ujednaného dne pak platí nájemní smlouva ve znění nejnovějšího dodatku (nebo dodatků).
Je možné smlouvu měnit i jiným způsobem, například se jinak domluvit po telefonu, nicméně je nutné si uvědomit, že v případě sporu má přednost nájemní smlouva s písemnými právy a povinnostmi, před většinou neprokazatelným telefonátem. Proto se doporučuje po telefonu řešit většinou jen oznamovací povinnosti anebo domlouvat znění nové povinnosti (tedy takové, která nebude v rozporu s povinností uvedenou ve smlouvě) s tím, že v nejbližší možné době bude nová povinnost zavedena písemně do vlastní smlouvy.
Skončení nájmu dohodou
Platnou nájemní smlouvu jak na dobu určitou, tak neurčitou je možné ukončit v podstatě kdykoli dohodou pronajímatele s nájemníkem. K tomu postačí, aby kdokoli z nich ukončení nájmu navrhl a druhá strana smlouvy návrh přijala. Dohodu o ukončení nájmu velmi doporučujeme sepsat písemně, v opačném případě se nepozorná strana vystavuje nebezpečí, že celé ukončení smlouvy bude popřeno a strana se stane dlužníkem.
Příklad: Nájemník pan Novotný sjednal nájemní smlouvu na dobu neurčitou s panem Spěšným dne 1.6.2014. Po určité době trvání nájmu však pan Novotný zjistil, že byt je cenově nad jeho možnosti, proto navrhl panu Spěšnému ukončení nájemní smlouvy, protože zároveň byl dohodnut se svým bratrem na tom, že po dobu než si sežene levnější bydlení, bude bydlet u něj. Pan Spěšný sice zpočátku nesouhlasil, navrhoval místo toho snížení nájemného, ale pan Novotný na ukončení smlouvy trval. Domluvili si termín sepsání dohody o ukončení, ale pan Spěšný se předem omluvil kvůli pracovním povinnostem a zároveň panu Novotnému sdělil, že dohodu o ukončení nájemní smlouvy přijímá a že písemně panu Novotnému zašle potvrzení o skončení nájmu.
Ještě si vymínil, aby po odstěhování pan Novotný vhodil klíče od bytu do schránky, že si je pak pan Spěšný vyzvedne. Pan Novotný souhlasil a z bytu se odstěhoval. Po třech měsících byla panu Novotnému doručena výpověď z nájmu pro neplacení nájemného ovšem s běžnou tříměsíční výpovědní lhůtou, kterou pan Spěšný odůvodnil jako „projev dobré vůle“. Pan Novotný byl zároveň vyzván, aby zaplatil dlužné nájemné za tři měsíce trvání nájmu, k tomu aby řádně uhradil ještě tři nájemné za dobu, než se naplní výpovědní lhůta. Pan Novotný bude muset výše uvedené zaplatit, protože nemá jak prokázat, že se původně s panem Spěšným dohodl na ukončení nájemní smlouvy (ukončení se pak předpokládá ke dni, ve kterém se dohodli).
Jak je vidět z příkladu, aby se nájemník nechytil do „pasti“ lze jen doporučit, aby i v případě příjemného jednání byly závažné otázky týkající se nájemní smlouvy prováděny písemně s podpisy obou zúčastněných stran.
Náležitostmi dohody o ukončení nájmu musí být označení stran, že se jedná o ukončení konkrétní nájemní smlouvy, ke kterému bytu se smlouva váže, jak zní vlastní dohoda, a celek musí být datován a podepsán. K těmto náležitostem dohody doporučujeme přidat také ujednání o vrácení bytu, ujednání o narovnání vzájemných pohledávek (dluhy nájemníka, opravy, které měl platit pronajímatel, ale provedl je nájemník, apod.), datum předání bytu, tedy datum ukončení platnosti nájemní smlouvy a postup při vyúčtování služeb v poměrné výši k zúčtovacímu období. Byla-li složena kauce, je vhodné připojit také ujednání o jejím vrácení, případném zápočtu dluhů a tedy určení její celkové výše a datu vrácení. Dohodu pak lze označit jako dodatek ke smlouvě (viz část změny nájemní smlouvy v této brožuře) a rozdělit po jednom stejnopisu s platností originálu každé smluvní straně.
Poznámka: pozor na nesmyslné návrhy jako „výpověď dohodou“, které se sice častěji uplatňují v pracovněprávních vztazích, ale objevují se i v případě ukončování nájemních smluv. V případě, že se jedná o „výpověď dohodou“, není jednoznačný účel takového dokumentu, což ale nezpůsobuje jeho absolutní neplatnost. Zákon pak postupuje snahou odhadnout záměr smluvních stran, což v případě „výpovědi dohodou“ z důvodu aktivní účasti obou účastníků vyplyne vždy ve prospěch dohody. A zatímco v případě výpovědi dané pronajímatelem nájemníkovi zákon chrání práva nájemníka a určuje podmínky, kdy je možné vůbec výpověď platně dát, pak u dohody taková ochrana nájemníka není.
Skončení nájmu uplynutím doby určité
V posledních letech velmi často užívané smlouvy na dobu určitou tří, šesti, dvanácti měsíců pak často mohou skončit prostým uplynutím doby, na kterou byly sjednány. Z pohledu pronajímatele se jedná o nejvíce osvědčený způsob ukončení nájmu nájemníkovi, především ve smyslu staré právní úpravy, v jejímž rámci se tak mohl vyhnout některým svým povinnostem pronajímatele.
Uplynutím doby určité především nemusel pronajímatel zajišťovat nájemníkovi náhradní bydlení, nemusel odůvodňovat výpovědi ani se předem dotazovat soudu na oprávněnost požadavku na vyklizení nájemníka. Řízení o vyklizení nájemníka, který byt dobrovolně nevyklidí, bylo také poměrně rychlejší, než řízení, ve kterém se určovala oprávněnost výpovědi a následně povinnost se vyklidit. Od platnosti nové právní úpravy bude pravděpodobné, že smlouvy na dobu určitou postupně vymizí, když základní důvody pro jejich sjednávání pominuly.
Podstatným rozdílem v případě skončení nájmu uplynutím doby určité je skutečnost, že jestliže nájemníkovi skončila platnost nájemní smlouvy, nájemník stále v bytě bydlí a pronajímatel alespoň po dobu tří měsíců po skončení nájmu (tedy po třech měsících bydlení bez právního důvodu) neoznámí nájemníkovi výzvy, aby se odstěhoval, platí, že nájemní smlouva byla za stejných podmínek znovu obnovena. Vyzvat k vystěhování přitom může pronajímatel výhradně písemně. Na druhou stranu si pronajímatel může přímo vymínit při sjednání smlouvy, že takový případ prodlouží nájemní smlouvu třeba jen o měsíc.
V případě, že ještě za trvání nájmu pronajímatel sdělí nájemníkovi, že smlouva nebude nájemníkovi prodloužena, nebo nebude vyhotovena jiná, nemá nájemník žádné právo na další bydlení v bytě. Uplynutím doby určité nájemní smlouvy tak nájemní vztah skončí a v souladu s úpravou nájemní smlouvy je nájemník povinen byt vyklizený předat. Jestliže nájemní smlouva neupravuje způsob vrácení bytu, použije se zákonná úprava, podle které vrátí nájemník byt v původním stavu nehledě na běžné opotřebení po odstranění všech změn, které v bytě učinil.
Poznámka: Skončení nájmu na dobu určitou uplynutím sjednané doby je volbou pronajímatele, na jak dlouhou dobu chce být účastníkem nájemního vztahu. Nelze proto po něm požadovat, aby smlouvu po uplynutí doby určité znovu prodloužil, nebo vyhotovil novou smlouvu, a to ani v případě, kdy nájemník plnil veškeré své povinnosti řádně a včas. Pokud se k prodloužení smlouvy písemně nezavázal, je skoro nemožné dodržení závazku vymáhat.
SMLOUVY O UBYTOVÁNÍ
Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytovaní v zařízení k tomu určeném a ubytovaný se zavazuje ubytovateli zaplatit.
Smlouvou o ubytování se v první řadě řeší ubytování na přechodnou (předpokládá se kratší dobu), typicky se tak jedná o smlouvu na dobu určitou jednoho, tří, šesti měsíců. V souvislosti s poskytnutí místa ubytování je zároveň ze strany ubytovatele zajištěno i poskytnutí služeb spojených s bydlením. Částka, kterou pak ubytovaný je povinen ubytovateli uhradit, obsahuje jak vlastní nájemné za ubytování tak také typizovanou částku za služby užívané během ubytování.
Rozdílem oproti nájemním smlouvám je tak poněkud jiný účel ubytování. Zatímco n nájemních vztazích je předmětem především poskytnutí místa k bydlení, v ubytování jde nejen o místo k bydlení, ale také o služby s bydlením spojené, tedy o určitý servis (příkladem je přítomná vrátnice, přístup k internetu, apod.) Odlišný rozsah poskytovaných služeb je pak vyjádřen v ceně ubytování.
Zařízení pro ubytování mohou být na jednu stranu hotelem, na druhou stranu ubytovnou, v každém případě je ubytovatel povinen zajistit, aby místa pro ubytování byly k bydlení způsobilé. V praxi je časté, že konkrétní podmínky a pravidla ubytování má ubytovatel uvedené v ubytovacím řádu, který je každý ubytovaný povinen dodržovat, po hrozbou ukončení smlouvy o ubytování.
V zákoně je také výslovně uvedeno, že v případě porušení povinností ubytovaného je ubytovatel oprávněn mu dát výpověď bez výpovědní doby. Porušení ubytovacího řádu tak může způsobit okamžité zrušení smlouvy a v rámci praxe, např. ubytoven to také znamená okamžitou ztrátu střechy nad hlavou.
Výtah z informační brožůry která byla vytvořena pracovníky Sociálně právní poradny, Vzájemné soužití o.p.s. v rámci projektu Jak z toho ven podpořeného v Programu švýcarsko-české spolupráce. (V Ostravě, srpen 2014
Stáhnout prožuru: Nájemní smlouvy a další smlouvy k bydlení