Zvýšení nájemného

Lze jen doporučit, aby při sjednávání smlouvy bylo stranami dobřezváženo, jak se bude provádět vlastní vyúčtování skutečné spotřebyslužeb, protože zákon stanovuje pouze obecné předpoklady a náležitosti takto vyhotoveného vyúčtování a dále obecnou povinnost dodavatele tyto vyúčtování předat odběrateli. Pokud je pak odběratelem majitel např. celého domu, který pak sám provádí rozpočet spotřeby mezi nájemníky, může v případě nejasné smlouvy vzniknout rozpor a důvod pro reklamaci vyúčtování. Protože se předpokládá, že nájemní vztahy jsou dlouhodobé (s odhlédnutím od narůstajícího zvyku pronajímatelů dávat smlouvy na dobu dejme tomu jednoho roku), pak je pochopitelné, že nájemné není stejné po celou dobu nájemního vztahu. Strany si mohou domluvit, jak budeprobíhat zvyšování nájmu. Mohou se opírat o míru inflace v ČR za rok, nebo stanovují obecně procentuální zvyšování nájmu, nebo se zavážou se v případě potřeby k zvýšení nájemného dohodou. Pokudsi strany nájemní smlouvy způsob zvyšování nájemného nestanovily, stále je možné nájemné zvýšit, nebo snížit. Pokud chce pronajímatel zvýšit nájemné a smlouva na takové zvyšování nepamatuje, pak písemně může navrhnout nájemníkovi zvýšení nájemného na novou částku až do částky obvyklé v místě a čase. Omezením této možnosti je to, že toto zvýšení nájemného spolu s dalšími případnými zvýšeními v posledních třech letech nesmí překročit zvýšení o dvacet procent z původně sjednaného nájmu. Každé takové zvýšení pak může pronajímatel navrhnout nejdříve po dvanácti měsících od předchozího platného zvýšení nájmu. Nájemník na takové zvýšení může odpovědět buď tak, že souhlasí, pak po uplynutí třech měsíců od tohoto souhlasu zaplatí již nově dohodnuté zvýšené nájemné, nebo souhlasit nebude a nájemné by zvýšeno nebylo. Zároveň má nájemník povinnost pronajímateli na návrh o zvýšení nájemného odpovědět do dvou měsíců od doručení, v opačném případě se může s návrhem na zvýšení nájemného pronajímatel obrátit na soud. Na soud se pronajímatel může obrátit poté, co nedostal za celé dva měsíce od doručení návrhu na zvýšení nájemného nájemci od něj žádnou odpověď. Lhůta pro podání návrhu na soud začne běžet uplynutím předchozí lhůty a trvá tři měsíce. Pokud pronajímatel návrh na soud podá, ten určí, jaká je přiměřená výše nájemného podle návrhu pronajímatele (žalobce) a to až do výše obvyklého nájemného. Omezení rozsahu zvýšení nájemného soud zohlední.

V případě, že nájemník bude žádat snížení nájemného z jakéhokoli důvodu, pak výše uvedený postup použije naprosto stejně.

Příklad: Nájemník s pronajímatelem uzavřeli nájemní smlouvu a nájemník začal bydlet dne 1. 1. 2014. Nájemné bylo stanoveno na částku 6.000,-Kč měsíčně. Nejdříve 1. 1. 2015 tak mohl pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, což také učinil a navrhl nájemníkovi zvýšení na částku 7.000,- Kč měsíčně. Protože tím splnil podmínky stanovené zákonem, především omezení rozsahu zvýšení nájemného, nájemník se zvýšením souhlasil a od 1. 4. 2015 začal platit zvýšené nájemné. Pronajímatel pak teprve od 1. 4. 2016 mohl znovu navrhnout zvýšení nájemného, což znovu učinil a navrhl výši nájemného na 7.500,- Kč měsíčně s tím, že nájemné v místě a čase obvyklé je ještě vyšší, a to 8.000,- Kč měsíčně. S tímto nájemník nesouhlasil, protože omezení rozsahu zvýšení nájemného v posledních letech stanovilo nejvyšší možné nájemné na 7.200,- Kč měsíčně. Navrhl proto pronajímateli zvýšení na tuto částku. Pronajímatel se s tím nespokojil a během tří měsíců podal návrh na soud. Soudní řízení proběhlo vcelku bez prodlení, proto již ke dni1. 10. 2016 soud stanovil novou výši na částku 7.200,- Kč měsíčně a pronajímatel, který chtěl více, musel zaplatit náklady řízení. Nájemník od 1. 10. 2016 začal platit vyšší nájemné. Až dne 1. 1. 2016 zkusil navrhovatel znovu navrhnout zvýšení nájemného a to na částku 8.200,- Kč s tím, že omezení rozsahu výše nájemného je již splněno, protože nájemné se zvýší ze 7.000,- Kč na 8.200,- Kč tedy o cca17 % v posledních třech letech. Nájemník opět odmítl zvýšení nájemného s tím, že už více na nájemném platit nebude. Pronajímatel znovu podal návrh na soud, který návrh částečně zamítl proto, že obvyklé nájemné není 8.200,- ale pouze 8.000,- a tuto částku jako nové nájemné stanovil. V dalších letech pak pronajímatel těžko ještě zvýší nájemné, neboť dokud se nezvýší částka nájemného obvyklá v místě a čase (třeba za srovnatelné byty v okolních ulicích), nebudou splněny podmínky pro zvýšení nájemného.

Zvýšení nájemného zlepšením kvality bydlení

Jinou cestou, jak může pronajímatel zvýšit stanovené nájemné je pak provedení stavebních úprav na domě, či bytě, které zlepší jejich užívání, či hodnotu, nebo mají vliv na úsporu spotřeby energií (vody, tepla, elektřiny). Nejčastěji se jedná o zateplení domu, instalaci nových oken, výtahu, apod. Provede-li pronajímatel takové úpravy, může dotčeným nájemníkům navrhnout zvýšení nájemného, které by zohlednilo zvýšení hodnoty bytů, nejvýše však v rozsahu deseti procent ročně počítaných z celkových nutně vynaložených nákladů na provedení úprav. Pokud s tímto návrhem souhlasí nejméně 2/3 dotčených nájemníků, pak zvýšení nájemného bez dalšího platí o pro ostatní nájemníky a tito jsou povinni zvýšené nájemné platit. Pokud po návrhu pronajímatele k dohodě nedojde, může pronajímatelznovu navrhnout zvýšení nájemného ze stejného důvodu, ale v rozsahu nejvýše tři a půl procenta z účelně vynaložených nákladů. Tento druhý pokus o zvýšení nájemného je pravděpodobně zamýšlen z důvodu případných rozporů vtom, co je a co není účelně vynaloženým nákladem (což by pravděpodobně byl nejčastější důvod pro ztroskotání domluvy podle předchozího odstavce). V tomto druhém zvýšení se naopak předpokládá, že tři a půl procenta ze všech nákladů skutečně odpovídá účelně vynaloženým nákladům. Nicméně pokud ani tento návrh nebude přijat, může se pronajímatel obrátit na soud a podobně jako v návrhu na jednotlivé zvýšení nájmu toto znovu požadovat s tím, že se zvýšila hodnota domu, či bytu a je proto vyšší obvyklé nájemné v místě a čase.

Placení nájemného

Den, kdy má být nájemné nájemníkem zaplaceno, bývá zpravidla uveden přímo ve smlouvě tak, aby obě strany věděly, kdy k němu má dojít. Nicméně v případě, kdy toto ve smlouvě uvedeno není, platí, že nájemné se platí měsíčně dopředu, nejpozději do pátého dne příslušného měsíce. Oproti zažité předchozí úpravy tady došlo ke změně, která může v určitých případech způsobit problémy. Jestliže ve smlouvě není upraven den placení nájmu, pak je třeba se připravit na to, že peníze na měsíc červenec je třeba zaplatit už v červnu, apod. V opačném případě se nájemník dostává s placením nájmu do prodlení a pronajímatel je oprávněn k vlastnímu nájemnému za dobu trvání prodlení připočíst úroky z prodlení. Není výjimkou ani smluvní úrok z prodlení jako „trest“ pro pozdní placení nájemného.

Příklad: nájemník měl na základě nové smlouvy s pronajímatelem domluveno, že bude nájemné platit každý 25. den v měsíci nájmu předem a to v hotovosti přímo pronajímateli. Nájemní vztah začal dne1. 2014. V první řadě si tak nájemník musí zajistit, že peníze na nájem bude mít k dispozici již dříve než výše uvedený den tak, aby nejpozději 25. dne byly peníze nachystány pro pronajímatele. Také je třeba mít dost peněz, protože při sepsání smlouvy je třeba zaplatit rovnou dva nájmy dopředu, za nejbližší měsíc, a dále za měsíc následující, aby byla splněna podmínka placení dopředu. V tomto případě tak 1. 1. 2014 nájemník zaplatil dva nájmy, za leden a za únor naráz. V únoru pak 20. 2. nachystal nájemné, aby je 25. 2. mohl předat pronajímateli. Tím zaplatil nájemné za měsíc březen. Zároveň při předání peněz požádal pronajímatele o potvrzení o převzetí nájemného, aby měl písemný doklad, že nájemné skutečně uhradil. Kdyby to tak nájemník neučinil, v lednu zaplatil jeden nájem a v únoru další, byl by podle smlouvy s únorovým nájemním zpožděn o měsíc a pronajímatel by mohl k vlastnímu nájmu přičíst úroky z prodlení (ať už zákonné nebo smluvní) za dobu zpoždění.

Další věcí, na kterou si nájemník při placení musí dávat pozor, je dohlédnout si na to, aby každá platba nájemného byla prokazatelná, tedy aby měl doklad o zaplacení. V případě placení na účet převodem z banky je dokladem provedení příkazu, při placení složenkou z pošty je třeba schovat ústřižek, při placení do rukou pronajímatele je vždy třeba si vyžádat písemné potvrzení s datem předání, účelem předání peněz, jejich výší a podpisem pronajímatele. Bez tohoto potvrzení není nájemník nájemné povinen vydat. Co tedy dělat, když pronajímatel nechce potvrzení vydat? Stačí mu jen oznámit, že bez potvrzení mu peníze do rukou předány nebudou, a jestliže není možné zvolit jiný způsob placení (třeba posláním na účet), pak je nutné nájemné vložit do soudní, advokátní, nebo notářské úschovy. Pak o tom písemně informovat pronajímatele. Složení nájemného do soudní úschovy má stejný výsledek, jako placení přímo pronajímateli a nájemník má od toho doklad. Ale nelze upřednostnit placení do úschovy před placením přímo pronajímateli, je to náhradní způsob.

Výtah z publikace: "BYDLÍM V NÁJEMNÍM BYTĚ"