Horní menu

Drobečková navigace

Domů > Rozcestník > Poradna a pomoc v terénu > Bydlení > Mám problém v bytě

Mám problém v bytě (Co musím opravit sám, a co musí majitel?)

 

TECHNICKÝ STAV BYTU, DOMU

Každý zájemce o byt by se bezesporu měl při sjednávání budoucího bydlení zajímat o skutečný technický stav bytu, či domu. V první řadě je tak vhodné se před sjednáním nájemní smlouvy se stavem bytu osobně seznámit, tedy si jej prohlédnout, získat informace jak o výhodách bytu (o kterých realitní makléř, či možný pronajímatel hovoří rádi) tak o nevýhodách a závadách. Obecně lze jen doporučit, aby na prohlídku bytu šel se zájemcem i člověk znalý věci, tedy někdo, kdo je schopen posoudit, jestli v bytě nejsou někde skryté závady či poruchy. Na druhou stranu je třeba připustit, že takový přístup se u běžného způsobu jednání o nájemním bydlení neuplatňuje a v praxi nevyskytuje.

 

Na co si tedy dát pozor? Při prohlídce bytu je třeba se zaměřit na funkčnost všeho vybavení bytu (jestliže nějaké vybavení v bytě bude dáno do užívání zájemci), příslušenství bytu a jeho součástí. Zejména je třeba sledovat stopy možných netěsností v kohoutcích, vaně, či sprchovém koutu, dále u potrubí a v případě ústředního vytápění u jednotlivých těles topení. Dále je vhodné zkontrolovat těsnost oken, možnost jejich otevírání a zavírání, apod., funkčnost svítidel (stropního osvětlení, lustrů, atd.) předem zjistit, jestli a popřípadě kde jsou měřiče spotřeb. Ohledně měřičů je velmi podstatné s ohledem na další trvání nájemního vztahu, jestli je byt vybaven vlastními měřiči spotřeby tepla, vody a elektřiny, nebo se v domě náklady na tyto služby rozpočítávají poměrně. Je možné si vyžádat poslední vyúčtování spotřeb domu, pro zjištění představy, jak vysoké spotřeby dům jako celek dosahuje.

 

Při prohlídce je vhodné si již činit poznámky, případně pořídit fotografie o stavu bytu, a zejména o poškozeních, či závadách. Podotýkáme, že každé takové jednotlivé poškození, či závada by se měly písemně objevit v předávacím protokolu třeba pod hlavičkou technického stavu bytu. Předejde se tím případným problémům v budoucnu, kdy může pronajímatel tyto závady „přehrát“ na nájemce a tento je bude muset opravit, či uhradit. Také na první pohled nepodstatné poškození řekněme kachliček v koupelně se může v době sjednávání nájemního vztahu jevit jako zbytečné, ale je potřeba je v předávacím protokolu zmínit a jako vadu zohlednit, v opačném  případě není nájemce chráněn proti případnému vyúčtování této závady pronajímatelem. Po řekněme dvou letech trvání nájmu pak lze jen těžko prokazovat, že taková závada v bytě byla již před sjednáním nájemní smlouvy.

 

Po uvedené prohlídce a zjištění nejlépe všech vad a poškození bytu je nutné je zohlednit v nájemní smlouvě. Jednak se může nájemní smlouva odkázat právě na předávací protokol, přičemž pronajímatel i nájemce budou mít doklad o určitém stavu bytu v době předání nájemci, nebo může smlouva přímo vyjmenovat určité závady, které podpisem smlouvy bere nájemce na vědomí a souhlasí s užíváním bytu navzdory existenci těchto závad. Je věcí dohody mezi stranami, jak se existence takových vad promítne do výše nájemného. Nájemník je na druhou stranu chráněn výčtem těchto závad, ať už ve smlouvě nebo v předávacím protokolu do budoucna tak, že nemůže být po něm žádáno jejich odstranění na své náklady (to nevylučuje domluvu o odstranění těchto závad na náklady pronajímatele).

 

Podstatnější závady se pak doporučuje uvést ve smlouvě, nepodstatné závady je možné ponechat uvedené jen v předávacím protokolu. Jestliže jakákoli vada brání v řádném a nerušeném užívání bytu, je vhodné se rovnou dohodnout na jejím odstranění. V takovém případě je třeba určit, kdo ji odstraní, a kdo uhradí náklady.

 

 

SMLUVNÍ ÚPRAVA

 

Obecně se předpokládá, že byt, který pronajímatel nabízí k pronájmu je ke skutečnému užívání způsobilý, tedy že je čistý, a ve stavu, který se obecně považuje za dobrý a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících. Takto je způsobilost bytu popsána zákonem, ale uplatní se jen v případech, kdy si strany po vzájemné domluvě způsobilost bytu k užívání (tedy to, že určitá závada není na škodu užívání bytu) upraví ve smlouvě. Je třeba z pohledu nájemce dát velký pozor na to, co je v nájemní smlouvě uvedeno, protože případná nepozornost při sjednávání smlouvy může mít dalekosáhlé důsledky do budoucna.   

 

Pokud je byt nově opraven, často pronajímatel ve smlouvě navrhne, aby nájemník podpisem stvrdil, že se s bytem a jeho stavem jednoduše seznámil a jako takový jej do nájmu přijímá. Takové ujednání u výše zmíněného nového bytu není na škodu, nepředpokládá se totiž, že by pronajímatel napřed provedl nákladnou opravu bytu a schválně v něm nechal určité závady či poškození, které by pak řešil s možným nájemníkem. Nicméně se často podobné tvrzení objevuje i v nájemních smlouvách k bytům, které jsou již starší, opotřebované, tudíž je pravděpodobné, že již trpí nějakou vadou či poškozením. V takovém případě je na místě důkladně zjistit skutečný stav bytu, jak bylo uvedeno výše a takové zjištění náležitým způsobem potvrdit oběma stranami nájemního vztahu.

 

Smluvní strany si tak mohou sjednat platnou nájemní smlouvu i v případě, že byt, který je předmětem smlouvy, trpí vadou, je poškozený, či jinak v horším stavu. V takovém případě však musí ve smlouvě být výslovně uvedeno, že se strany dohodly na vzniku nájemního vztahu s plným vědomím o tom, že v daném bytě existuje určitá vada. Zpravidla je horší technický stav bytu vyrovnán sníženým nájemným.

 

Příklad: Zájemce o byt pan František si tento prohlédl a zjistil, že kvůli špatnému technickému stavu je znepřístupněn vchod na balkon, který k bytu náleží. Přesto, že nebude možné balkon užívat (z hlediska bezpečnosti), zájemce se s majitelem nemovitosti dohodne, že byt chce užívat v nájemním vztahu. Strany proto do nájemní smlouvy uvedou, že nájem se vztahuje ke konkrétnímu bytu, nicméně nájemce, že se seznámil s jeho stavem a je si vědom, že nemůže nijak užívat balkon pro jeho havarijní stav. Za to pronajímatel sníží nájemci nájemné o 10 % oproti ostatním nájemníkům kvůli tomu, že bude omezen v užívání balkonu. Následně nájemce zjistí, že z celkového poštu 22 bytu v domě, má stejný problém dalších pět nájemníků, přičemž jeden z nich o stavu balkonu předem nevěděl a další dva ano, ale neřešili jeho stav ve smlouvě. Soused, který o stavu balkonu nevěděl, se s pronajímatelem soudí o snížení nájemného a opravu, neboť pronajímatel má povinnost zajistit, aby byt byl užíván nerušeně a v plném rozsahu. Dva neřešící sousedé nemají žádnou možnost se domoci změny ze strany pronajímatele. Náš nový nájemník pan František po nějaké době zjistí, že soused se soudem uspěl a pronajímatel na základě rozsudku soudu naplánoval rekonstrukci jeho balkonu, a když už byl v tom, rekonstruoval i další 3 balkony, tedy všechny kromě balkonu pana Františka. Pan František pochopitelně spokojen není a dožaduje se po pronajímateli opravy i svého balkonu. Nicméně neuspěje, protože jako jediný souhlasil s tím, že i bez balkonu bude byt užívat a proto nemá oprávnění nutit majitele k přestavbě. Zároveň nemůže nárokovat ani slevu  na nájemném, neboť zohlednění balkonu nastalo již při podpisu smlouvy. A protože ve smlouvě pan František zapomněl dohodnout otázku odstranění havarijního stavu balkonu, pak nemá právní nástroj na řešení situace. Východiskem je jedině dohoda, v takovém případě se ale dovedeme představit postoj pronajímatele ohledně financování takové nepovinné přestavby.

 

Cílem tohoto většího příkladu je názorně předvést nutnost důsledně a podrobně řešit technický stav bytu či domu již při sjednávání nájemní smlouvy a jakékoli ujednání v tomto smyslu dovést srozumitelně až do důsledku.

 

V případě že zájemce o byt by chtěl byt do nájmu, přestože tento není vůbec způsobilý k obývání, typicky proto, že v něm neteče voda (protože chybí potrubí, apod.), nebo je zda jiná závažná vada, je třeba do smlouvy nejen uvést tento fakt o užívání bytu nezpůsobilého, ale také je třeba výslovně stanovit, jak se taková podstatná vada bránící nerušenému užívání bytu odstraní. Toto je třeba sjednat již dopředu v nájemní smlouvě, včetně toho, kdo bude opravu zařizovat, nebo rovnou provádět, a kdo bude hradit vzniklé náklady. Pokud by ujednání mezi stranami nájemní smlouvy tyto podmínky nesplňovalo, má se za to, že je neplatné a v důsledky tak může být zneplatněna celá nájemní smlouva. V jednom krajním případě se tak nájemník může ocitnout ve stavu bydlení bez právního důvodu se všemi důsledky z toho plynoucími, na stranu druhou se pronajímatel vystavuje nebezpečí, že nájemník po něm bude chtít bezodkladně provést nutné opravy a to na jeho náklady. Pronajmutí technicky nezpůsobilého bytu se tak pronajímateli může výrazně prodražit.

 

Pokud je zde hovořeno o vadách technického rázu, nejsou tím vyloučeny ani vady právního rázu, tedy například právo k bytu třetí osoby, nemožnost převzít byt, apod. V praxi se stávajícím případem staly situace, kdy nájemce dostal od pronajímatele klíče, čímž pronajímatel deklaroval naplnění účelu smlouvy (nájemní smlouva byla řádně sepsána, nájemce má dle zákona možnost se do bytu nastěhovat), ale pronajímatel se mu „zapomněl“ zmínit o tom, že v předmětném bytě bydlí rodina bez právního důvodu, kterou pronajímatel nemůže vystěhovat a tímto způsobem se snaží tento problém přehrát na nájemce. Takový postup je samozřejmě špatný, pronajímatel nemůže takto postupovat a nájemník v případě, že po převzetí bytu a přijetí k nastěhování zjistí, že v bytě žije někdo cizí, může využít práva se nenastěhovat. Po dobu nenastěhování a tedy trvání překážky k nerušenému užívání bytu není nájemce povinen hradit pronajímateli nájemné, naopak je oprávněn po něm požadovat odstranění takové vady a to případně i soudně.

 

 

PŘEVZETÍ BYTU

Převzetí bytu je ve většině případů nejzazším možným okamžikem, kdy lze zajistit bezproblémové užívání bytu po dobu trvání nájemní smlouvy. Lze se tak vyhnout budoucím případným problémům s pronajímatelem ohledně závad na bytě. V zásadě platí, že byt je předán v okamžiku, kdy má nájemce možnost se do bytu dostat (dostane klíče) a nic mu nebrání v přístupu do bytu.

 

V praxi se často předání bytu zaznamenává do předávacího protokolu, který je výborným nástrojem pro obě strany, co se týče určení technického stavu bytu, skutečnosti převzetí bytu a případných vstupních hodnot na měřících zařízeních pro plnění spojená s užíváním bytu (tedy zaznamenání hodnot na měřidlech vody, plynu a elektřiny). Nicméně se často zapomíná na skutečnost, že právě při převzetí bytu je nejvyšší čas řešit případné poškození a závady bytu, pokud toto nebylo řešeno již dopředu v nájemní smlouvě.

 

Nájemník má v případě, že byt si řádně prohlédl, popřípadě mu byl stav bytu pronajímatelem sdělen, ale při převzetí bytu vyjde najevo skutečnost odlišná, právo se do bytu nenastěhovat a vyzvat pronajímatele k odstranění závady bez zbytečného odkladu. Po dobu trvání této překážky pak nájemníkovi nesvědčí povinnost platit nájemné, neboť užívání bytu je znemožněno nikoli vinou nájemce. Nenastěhováním se neruší nájemní smlouva, na její platnost nemá nenastěhování z těchto důvodů vliv, což znemožňuje pronajímateli pronajmout předmětný byt jinému, méně bystrému zájemci. Zároveň se však nájemce může do bytu, ve kterém se taková závada objeví, skutečně nastěhovat, ale hned při převzetí bytu musí vyzvat pronajímatele k odstranění závady na svůj náklad. Po dobu trvání závady, tedy až do jejího úplného odstranění má pak nájemce právo na slevu z nájemného.

 

Výše uvedené možnosti nájemníka se však nepoužijí v případech, kdy nájemník znal stav bytu již před převzetím, byt při převzetí skutečné má závady, na které byl nájemník předem upozorněn, a nebo pokud nájemník, ač řádně vyzván k prohlídce bytu, si jej neprohlédl a nájemní smlouvu bez toho podepsal.  Pro posouzení, zda se právo nájemníka nenastěhovat se, popř. nastěhovat se s výhradou opravy a slevy z nájmu uplatní, či ne, je třeba si uvědomit, kdy nájemník věděl nebo mohl vědět o skutečném stavu bytu, či pokud věděl o stavu bytu, ale tento se v mezidobí změnil, nebo pokud věděl o stavu bytu, ale pronajímatel schválně zatajil některé skutečnosti, které vyšly najevo až při převzetí bytu. Obecně pak vždy platí sjednávání nové nájemní smlouvy neuspěchat a nezapomenout se řádně přesvědčit o skutečném technickém stavu bytu.

 

Při předání bytu se, jak už bylo uvedeno výše, zpravidla vyhotovuje předávací protokol. Do tohoto písemného pokladu je vhodné uvést všechny existující vady, poškození, které v bytě jsou, případně je rovnou doložit i fotografiemi. Lze se tak snadno vyhnout možným problémům v budoucnu. K existujícím vadám zapsaným do protokolu pak doporučujeme rovnou přidat výzvu, či dohodu smluvních stran o způsobu a čase vypořádání se s vadou. Pro tyto účely je dobré rozdělit vady na podstatné, či závažné a nepodstatné, či drobné. Například protékající stupačky v bytě hrozící vyplavením bytu, budou závadou vážnou, proto je dobré rovnou vyzvat pronajímatele k jejímu odstranění. Naopak opotřebované lino na podlaze pravděpodobně výrazným způsobem neztíží možnost užívání bytu a je možné jen její opotřebovaný stav zaznamenat do předávacího protokolu s tím, že o existenci této vady obě strany smlouvy vědí a jsou s ní srozuměny.

 

 

ZÁVADY V BYTĚ

Různá poškození, opotřebení a závady se v pronajatém bytě či domě mohou pochopitelně objevit i později než při sjednávání nájemní smlouvy, tedy v celém průběhu nájemního vztahu. Pokud k takové závadě dojde, je bez výhrad potřeba, aby se o jejím vzniku dozvěděly obě strany nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že byt užívá nájemce a tento má povinnost jej užívat s řádnou péčí, bude zjištění, že došlo k závadě, či poškození, většinou na prvním místě věcí právě nájemníka, nebo osob s ním bydlících.

 

Nájemník tak má povinnost o vzniklé závadě pronajímatele informovat a to bez zbytečného odkladu, v případě vzniku závady, která hrozí způsobením dalších škod, či je natolik závažná, že musí být odstraněna urychleně, je nájemce povinen informovat pronajímatele ihned (např. pokud nájemce  zjistí, že vlivem opotřebení dochází v rozvodech k úniku plynu, tak je povinen během konání k odstranění závady, pravděpodobně tedy během toho, co zavolá plynaře a ponechá je závadu opravit, volat alespoň telefonicky pronajímatele a tuto událost mu nahlásit). Na takovém místě totiž lze předpokládat, že odstranění závady bude vyžadovat určité finanční náklady, které bude rovnou hradit nájemce. Je zároveň logické, že taková vada by mohla spadat do sféry odpovědnosti pronajímatele k opravám, tedy by měl náklady vzniklé opravou zaplatit pronajímatel. Zákon se tak snaží chránit obě strany nájemní smlouvy, nájemníka před tím, aby bez náhrady neplatil opravy, jež nespadají do oprav běžných a už vůbec ne do běžné údržby, a na druhou stranu pronajímatele, aby mu nebyly účtovány nájemcem částky za opravy, které mohl levněji a rychle zajistit sám.

 

Obecně při vzniku závady na bytě je možné rozeznat dvě základní otázky. V první řadě je otázka, kdo (zda nájemce či pronajímatel) opravu provede, ať už sám, nebo zajistí opraváře, firmu, apod.) a druhá, kdo (zda nájemce či pronajímatel) bude náklady spojené s provedením opravy platit. Tyto dva pohledy se pak mohou různě prolínat ve vztahu k povaze závady, či jednání obou stran nájemního vztahu.

 

 

Odpovědnost nájemce za škody

V Souvislosti se vznikem závady, či poruchy v bytě vznikají povinnosti nejen pronajímateli, ale také nájemci. Největší povinností nájemce je bezesporu informovat pronajímatele o vzniku závady a to nejlépe ihned (v případě závady, kterou je třeba co nejrychleji odstranit), nebo bez zbytečného odkladu (v případě závady, která jen brání obvyklému bydlení).  Aby totiž bylo možné požadovat po pronajímateli odstranění závady v přiměřené době a ještě na jeho náklady, musí o vzniku závady vůbec vědět a dále musí mít možnost sám zvolit nejlepší způsob řešení. V praxi doporučujeme oznámení výraznější závady oznamovat jednak telefonicky (tím nájemce splní časovou podmínku „ihned“) a dále také společně s výzvou k opravě písemně. Tím nájemce prokazatelně splní svou povinnost, to vše proto, že jsou známy případy, kdy se pronajímatel pro získání více času k provedení opravy (jejíž provedení zařídit jednoduše nechce) vymlouvá na to, že mu nájemce řádně vznik závady neoznámil.

 

Další povinností nájemce je zajistit, aby po dobu, co závada trvá, nemohlo dojít ke zhoršení stavu, případně ke vzniku dalších závad, nebo škody. Proto je povinen si počínat tak, aby zajistil závadu, aby nedocházelo ke zhoršení stavu. Toto je však povinen činit jen dle svých možností a také jen to, co lze od něj rozumně očekávat, tedy není možné dávat za vinu nájemci ne úplně správný postup, nebo neopravení celé závady. Při úniku plynu tak lze očekávat, že nájemce zastaví přívod plynu do bytu z centrálního uzávěru, dále že vyvětrá místnosti a nebude si v místnosti s uniklým plynem připalovat doutník. Na druhou stranu nelze po tomto nájemci chtít, aby zjistil místo úniku (i když právě toto nájemce často činí), trubky vyměnil, přesvařoval, nebo zaslepil, apod.  V případě, že pronajímatel činí kroky k odstranění závady, je nájemce povinen omezení z toho plynoucí strpět a provedení opravy umožnit. Na druhou stranu je pravdou, že omezení spojení s opravou by mělo být pro nájemce co nejmenší a mělo by trvat co nejkratší dobu. Domluva o provedení opravy je na obou stranách nájemního vztahu.

 

Jestliže pronajímatel, ač byl řádně informován o závadě a vyzván k jejímu odstranění, se k ničemu nemá, nekomunikuje, nebo jen naprázdno slibuje, je po uplynutí přiměřené doby (přiměřenost doby se posuzuje případ od případu podle povahy věci), pak je nájemce oprávněn kroky k odstranění závady provést sám a náklady, které účelně na provedení vynaložil, žádat po pronajímateli. Jakmile vystaví nájemce pronajímateli účet o zaplacení  nákladů a pronajímatel tyto náklady nezaplatí v přiměřené době, jedná se o pohledávku nájemce proti pronajímateli a o tuto pohledávku může nájemce snížit placené nájemné.

 

Příklad: paní Novotná obývá byt, kde teplá voda je ohřívána pro užití bojlerem. Tento přestane fungovat, protože elektrické čidlo, jež hlídá teplotu vody, přestane reagovat a bojler neohřívá vodu. V důsledku toho je paní Novotná nucena užívat pouze studenou vodu a případně si teplou vodu nachystat na vařiči. Ihned po zjištění závady telefonovala pronajímateli a ten slíbil, že co nejrychleji pošle opraváře, aby vadu odstranil (vyměnil čidlo). Po dvou týdnech se nic nedělo, a tak paní Novotná písemně znovu vyzvala pronajímatele, aby opravu provedl, jinak že opraváře objedná sama a náklady pronajímateli vyúčtuje. Po dalším týdnu beze změny paní Novotná skutečně opraváře zajistila a ten bojler opravil. Paní Novotnou to stálo celkem 3.500,- Kč. Vyúčtovala tuto částku pronajímateli, ale ten odmítl zaplatit a naopak paní Novotné tvrdil, že i on již od počátku objednal opraváře a není jeho problém, že opravář kvůli jiným zakázkám mohl přijet až později. Pronajímatel z toho usoudil, že paní Novotná měla počkat, dokud on nesežene opraváře a protože ho objednal hned a není jeho vina, že opravář mohl přijít až za měsíc, tak činil v přiměřené době a paní Novotná nebyla oprávněna zajistit opravu bojleru sama. Paní Novotná nesouhlasila, náklady ve výši 3.500,- Kč odečetla od nájmu (o tuto částku zaplatila méně) a informovala o tom písemně pronajímatele. Ten se již k věci dále nevyjádřil.

 

V rámci tohoto příkladu je třeba podotknout, že paní Novotná i pronajímatel by se pro řešení tohoto problému mohli obrátit na soud. Ten by pravděpodobně dal za pravdu paní Novotné, neboť pokud ona dokázala sehnat opraváře rychle, pak to samé mohl zajistit i pronajímatel, tedy by jeho výmluva o množství jiné práce jeho opraváře nebyla úspěšná. Podotýkáme, že paní Novotná po dobu trvání vady mohla dále požadovat slevu z nájemného odpovídající snížení komfortu užívání bytu.  Závěrem je třeba upozornit, že zákon stanovuje předpoklad, že pokud nájemce poruší svou povinnost si v bytě počínat řádně a jeho vinou dojde ke vzniku závady, pak zodpovídá plně za její odstranění. V podobném postavení se ocitne i ten nájemce, který, ač mohl a měl, neinformoval pronajímatele o vzniku závady a v takovém případě ztrácí právo na náhradu nákladů opravy a na slevu z nájemného. Jak z výše uvedeného vyplývá, informování pronajímatele o vzniku vad je jednou z hlavních povinností nájemce. Posouzení zavinění vzniku vady a tedy určení, která strana smlouvy ponese náklady za odstranění, pak může být vedeno domluvou, dohodou, dle zákona, popř. před soudem.

 

Převzato s publikace vydané

Vzájemné soužití o.p.s.

"Mám problém v bytě"

 

Donátoři

PD_trojlogo_barevne_ctverec.jpg

O jednotlivých donátorech se dočtete ZDE