Ukončení nájemní smlouvy

Nájemní vztah skončí zpravidla uplynutím doby určité nebo domluvou stran o ukončení nájmu. V případě, kdy se strany nejsou schopny domluvit, popřípadě jedna strana chce nájemní vztah ukončit, ale druhá je důrazně proti, je možné nájemní vztah ukončit výpovědí. Zákon v oblasti ukončení nájmu výrazně chrání nájemníka předtím, aby mu pronajímatel mohl dát bezdůvodně výpověď z nájmu bytu.

Skončení doby určité

Skončením doby, na kterou byla smlouva sepsána, nájemní vztah končí a nájemník je povinen vrátit byt zpátky pronajímateli. V poslední době se používání smluv na dobu určitou pronajímateli velmi rozmohlo, a to jednoduše z toho důvodu, že vždy po uplynutí smluvně stanovené doby má pronajímatel volné ruce pro změny podmínek smlouvy, určení nového nájemného, nebo jednoduše rozhodnutí, jestli v bytě stávající nájemníky ponechá nebo je nahradí jinými. V otázce skončení nájmu také došlo k výrazným změnám v zákonné úpravě. Zatímco podle starého zákona nebylo možné smlouvy na dobu určitou automaticky prodlužovat a vždy se strany na dalším trvání smlouvy musely dohodnout, v nové úpravě to již není třeba, protože zákon přímo stanoví, že jestliže nájemník bude v bydlení v bytě pokračovat i po skončení nájemní smlouvy a to po dobu alespoň tří měsíců a pronajímatel ho po celou tuto dobu nevyzve, aby se vystěhoval (například proto, že nájemník řádně platí a pronajímatel zapomněl na skončení smlouvy), pak se nájem automaticky prodlouží za stejných podmínek na stejnou dobu, na kterou byl ujednání dříve, nejdéle však na dobu dvou let.

Poznámka: Jak už bylo uvedeno v úvodu této brožury, některé nové ustanovení zákona nejsou příliš přesná a je možné je vysvětlovat různým způsobem, je otázkou budoucího rozhodování soudů, jak se bude nadále na některé výše uvedené práva nahlížet.

Výpověď

Strany nájemní smlouvy mohou jednostranně dát druhé straně smlouvy výpověď a to s obecnou tříměsíční lhůtou. Výpověď musí být napsána písemně a doručena druhé straně na adresu podle smlouvy. V případě, že se v mezidobí doručovací adresa strany smlouvy změní a zároveň byla druhé straně oznámena, pak je třeba výpověď poslat na tuto adresu. Výpověď je jednostranná, což znamená, že není třeba souhlasu, nebo podpisu druhé strany. Pro účely výpovědi stačí doručení druhé straně, a to i přesto, že si ji adresát odmítne převzít, nebo vůbec nepřevezme. Další podmínky a náležitosti výpovědi se liší pro pronajímatele a nájemníka a pro smlouvu na dobu určitou a neurčitou.

Výpověď nájemce

Nájemník může výpověď podat pronajímateli se sdělením důvodu, ale i bez udání důvodu, písemně a s tříměsíční výpovědní dobou. Výpovědní doba začne běžet prvním dne v měsíci následujícím po měsíci, ve kterém byla doručena. Nájemník obecně nemusí zdůvodňovat, proč chce výpověď podat. Výjimku tvoří případ, kdy chce nájemník výpověď podat pro ukončení smlouvy na dobu určitou a to se zdůvodněním, že se natolik změnily podmínky nájemního vztahu, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby ve smlouvě pokračoval. Další výjimka z obecného pravidla platí pro smlouvy na dobu určitou. V těch zákon předpokládá, že strany smlouvy se podle ní budou chovat po celou dobu trvání, tedy v případě, že nájemník chce předčasně ukončit smlouvu na dobu určitou (rozmyslel si ji, má spory s pronajímatelem, nezvládá platit nájemné), pak může smlouvu vypovědět jen v případech, kdy taková možnost byla ve smlouvě při sjednání uvedena. V opačném případě je jeho výpověď neplatná a musí platit nájemné po celou dobu trvání smlouvy.

Příklad: Nájemník má smlouvu na dobu jednoho roku, která začala platit dne 1.1.2014. V dubnu se rozhodne ji vypovědět, protože nájem je příliš vysoký. Protože ve smlouvě nebylo o výpovědi vůbec nic uvedeno, nebo bylo odkázáno na zákon, pak má nájemník problém, protože mu zákon neumožňuje smlouvu vypovědět. Pokud přesto nájemník pošle pronajímateli klíče, a byt vyklidí, nájem sice skončí, ale nájemník může být žalován pro zaplacení škody v podobě nevyplacených nájmů za celou zbývající dobu trvání smlouvy. V případě, že by ve smlouvě bylo napsáno, že nájemník může smlouvu vypovědět bez udání důvodu, pak je situace jiná a nájemník nájem vypoví přesně v souladu se smlouvou. Je tedy velmi doporučováno ve smlouvách na dobu určitou podmínky a způsoby ukončení nájmu výpovědí ze strany nájemce rozepsat a stanovit. U smluv na dobu neurčitou může nájemník výpovědí i bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě ukončit smlouvu vždy.

Výpověď pronajímatele

Pronajímatel může nájem vypovědět oproti nájemníkovi obecně za přísnějších podmínek a většinou v případech, kdy nájemník nějak poruší svou povinnost vyplývající ze smlouvy nebo zákona. I pro pronajímatele platí obecně tříměsíční výpovědní lhůta v případech, kdy vypovídá nájem podle zákona bez ohledu na to, jestli je smlouva na dobu určitou nebo neurčitou. Důvody pro výpověď jsou:

• Nájemník hrubě porušuje povinnost vyplývající ze smlouvy (které povinnosti jsou zásadní je částečně stanoveno zákonem a další povinnosti si může pronajímatel vymínit v nájemní smlouvě).
• Nájemník je odsouzen pro trestný čin, který se vztahuje k pronajímateli, nebo jeho osobám blízkým, nebo k domu, či bytu.
• Pokud je třeba z veřejného zájmu (např. příkaz stavebního úřadu)byt vyklidit.
• Je-li to jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu (co bude dotohoto důvodu spadat a co ne, bude pravděpodobně záviset narozhodování soudů). Smlouvy na dobu neurčitou (tedy jenom takové smlouvy), lze dále vypovědět z důvodů.
• Byt potřebuje pronajímatel pro sebe, nebo pro manžela/manželkupo rozvodu (ale i během řízení o rozvodu).
• Byt potřebuje pronajímatel pro někoho z rodiny.

 Výtak z publikace: "Bydlím v nájemním domě"